Отправлено: 15.09.06 17:15. Заголовок: Близится обвал на московском рынке недвижимости

http://ibsurgeon.blogspot.com/
Monday, September 04, 2006
Мое мнение о московском рынке недвижимости (с цифрами в руках)
Ситуация Наверное, все жители, а не только Москвы, наслышаны о московском рынке недвижимости. Ниже на графике представлен рост цен по оценке www.realprice.ru (realprice оценивает недвижимость по ценам «Из рук в руки», у них есть описание методики на сайте, вполне можно доверять):
 <http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/moskva.0.jpg>
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/moskva.0.jpg>Что и говорить, впечатляет. На данный момент (3 сентября) 4475 долларов за квадратный метр.
Получается, что скромная однокомнатная квартира в 40 метров стоит (в среднем) 179000 долларов. Сто
семьдесят девять тысяч долларов.
Ну и все кричат вокруг, что будет продолжаться рост цен. Зашибись, 200000 за однушку к НГ – приятный подарок. Ну, спрос превышает предложение и все такое, больше зарабатывайте, бла бла, Москва слезам не верит, вы все неудачники....
После неизбежного состояния легкого опупения в голову приходит один вопрос... Нет, не про баррикады и стоимость автомата Калашникова, и даже не про стоимость зарубежной недвижимости и процедуры эмиграции. Нет, гораздо интереснее, кто же может купить однокомнатную квартиру по такой цене?
Откуда бабки? Оттуда же, откуда и дедки
Для оценки этой возможности воспользуется 2 источниками – информации о средних зарплатах с job.ru
<http://job.ru/zarplata.html> и ипотечным калькулятором Райффайзен банка (никакой рекламы, просто он
нормально работает в Firefox, и написан на Java c применением Struts <http://struts.ru/>)
<http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do>
<http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do>
Сначала посмотрим на средние зарплаты, по данным Job.ru (отсортировано по убыванию):
Группа Зарплата
Экономика, финансы 3349
Полиграфия 2404
Высший менеджмент 2396
Консалтинг 2200
Банки, инвестиции, лизинг 2200
IT и Интернет: продажи и сопровождение ПО 2187
Производство: добыча и переработка сырья, ТЭК 2016
Здания и сооружения: строительство, эксплуатация, ремонт 1963
Реклама, PR 1871
IT и Интернет: разработка, проектирование, внедрение 1689
Здания и сооружения: ландшафтные работы 1650
Продажи: сырье, материалы 1645
Риэлторская деятельность 1642
Юриспруденция, нотариат 1620
Здания и сооружения: проектирование, архитектура, дизайн 1619
IT и Интернет: другое 1581
Производство: пищевое, табачное 1581
IT и Интернет: маркетинг, SEO 1490
Продажи: компьютеры, бытовая и оргтехника 1476
Маркетинг 1406
Продажи: элитные товары 1400
Бухгалтерия, аудит 1391
Продажи: услуги( реклама, консалтинг и др.) 1381
Телекоммуникация и связь: проектирование, внедрение 1381
Производство: металлообработка, машиностроение 1356
Телекоммуникация и связь: другое 1320
Производство: другое 1280
Производство: швейное, текстильное, обувное 1272
Страхование 1246
ВЭД, Таможня, закупки 1222
IT и Интернет: поддержка, обслуживание 1220
Производство: мебельное, оконных и дверных конструкций 1210
Продажи: опт (продукты питания, напитки, табак) 1208
СМИ, Телевидение и радио 1158
Продажи: другое 1152
Управление персоналом 1114
Автобизнес, автосервис 1102
Некоммерческие организации 1100
Продажи: ТНП, мебель 1083
Транспорт, перевозки 1058
Дизайн, Креатив 1033
Медицина, фармация, ветеринария 1029
Домашний персонал: другое 1017
Офис: хозяйственные службы 990
Здания и сооружения: другое 990
Логистика, Склад 972
Телекоммуникация и связь: обслуживание, ремонт 946
Продажи: розничная торговля 934
Издательство 931
Игорный, модельный и шоу-бизнес 864
Работа на дому 830
Культура, искусство 825
Туризм, гостиничный бизнес 816
Охрана, безопасность, милиция 807
Офис: секретариат 781
Красота, фитнес, спорт 780
Офис: другое 772
Без спецнавыков: уборщики, дворники, посудомойки 770
Домашний персонал: домработницы, горничные 770
Бытовые и коммунальные услуги 766
Ресторанный бизнес, фастфуд 757
Наука, образование, тренинги 755
Частные уроки, репетиторы 715
Офис: операторы на телефоне 715
Офис: операторы ПК, баз данных 683
Другие сферы деятельности 679
Без спецнавыков: другое 677
Без спецнавыков: разнорабочие, упаковщики, грузчики 568
Домашний персонал: няни, сиделки 550
Выпускникам и студентам 530
Домашний персонал: гувернантки, воспитатели 522
Без спецнавыков: промоутеры, мерчендайзеры 518
Без спецнавыков: расклейщики, раздатчики 424
Без спецнавыков: курьеры, посыльные 374
Без спецнавыков: заправщики, мойщики авто 0
Затем подставим сумму на однокомнатную квартиру, предполагая что зарплата «белая» (отставить смешки в строю!), на срок 10 лет, в ипотечный калькулятор:
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/ipotek_calc.jpg>
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/ipotek_calc.jpg>
аким образом, чтобы купить 40 м2 однокомнатную квартиру, нужно иметь первоначальный взнос в 25955 долларов, ну и 10 лет платить 2074.96 доллара в месяц. Подтвержденная белая зарплата должна быть 4611 долларов (после уплаты 13% налога).
Итак, холостяки и холостячки, даже из области экономики и финансов, пролетают сразу – не хватит их жалких 3349 долларов. Остаются дружные семьи.
Например, муж и жена из «Экономики и финансов» и «Банки, инвестиции, лизинг» могут позволить себе
однушку... Ну и другие сочетания, жаль, что программисты в них не очень попадают.
Ну а если без сарказма, то закабалиться в ипотеку и $2000 выкладывать ежемесячно согласиться не каждый даже из «Высшего менеджмента».
С учетом того, что цены на аренду действительно приличных однушек колеблются в районе 600-700 долларов, сложно решиться отдавать 1300 долларов в месяц сверху. Ну, хотя бы потому, за оставшиеся 1300 можно купить себе отличную медстраховку «с зубами» (на год, не на месяц), а на остальные деньги взять, скажем, новый Jeep в кредит. Ну или просто пить Курвуазье ВСОП каждый день, и на остатки отдыхать на Бали :)

Казалось бы, причем здесь Лужков?
Дык... Но кто то же покупает, и однушки, и двушки и даже трешки... Спрос превышает предложение!
Ну, тут 3 варианта. Первый описал в одном из своих романов Клиффорд Саймак – прилетели инопланетяне, понаделали 100% копий долларов и скупают всю планету, не считаясь с деньгами.
Второй вариант – это нашествие арабских шейхов. Они продают свои вышки, покупают квартиры в Царицыно и Жулебино, и идут в шаурманы (мне с горчицей, Ваше Высочество!).
Ну и третий – самый невероятный, если судить по обзорам в прессе и заявлениям московских чиновников - это спекулятивный пузырь. Квартиры покупают не для жизни, а для вложения денег, и продают и перепродают многократно с целью получения прибыли.
Справедливости ради надо отметить, что есть люди, которые проводят так называемые «альтернативы» - продают свои квартиры чтобы купить другие побольше (или поменьше), или разменять на 2, или съехаться.... Ну, на доплату тысяч в 70-80 вполне можно еще повестись – подумаешь, 10 лет по 927 долларов/мес выплачивать.
Откуда у спекулянтов деньги и почему правительство не ограничивает спекуляцию жильем, а также отчего люди не всегда добрые, а только когда выпьют – на эти вечные вопросы ответить невозможно (хотя бы потому, что ответы все знают). Но можно ответить на куда более важный, истинно российский вопрос


«Что делать?». Имховый Совет

Собственно, покупателям надо расслабиться и ждать. Даже если у вас есть 179000 долларов.... не стоит их вкладывать в 40 метров в Медведково. Да что я говорю – у людей, которые заработали такую сумму, соображалка должна быть на в порядке – они понимают, что однокомнатная и даже 2-х квартира в душном грязном мегаполисе не может столько стоить. Главное – не поддаваться истерии и желанию «спасать» и «вкладывать» деньги.

Помните, что «вкладчик – это диагноз».
У менее успешных или просто более молодых потенциальных покупателей, которые скопили 25+ тыс долларов, ситуация тяжелее, так как ипотека манит и зовет. Тут можно сказать только одно – за 10 лет в этой стране ситуация меняется с плюса на минус, и непохоже, что это традиция будет нарушена до 2008 года. Влезать сейчас в ипотеку убийственно и очень глупо. Наберите терпения, а пока купите себе новую машину.
Всем остальным – расслабтесь, мужики, все это фигня по сравнению с мировой революцией.
Всем покупателям вместе – господа, нас элементарно разводят, представляя квартиры в Москве пределом всех мечтаний. В жизни есть более приятные занятия, чем работать 10 лет на 40 метровую халупку. И именно рост цен является самым достоверным показателям пузыря и развода. Если бы квартиры постоянно стоили одинаково (+- в пределах инфляции), пусть очень дорого, то можно было бы поверить, что это действительно рыночные цены. А пока они растут – ситуация более чем неустойчивая, поэтому рост не может быть аргументом для покупки квартиры... если вы не спекулянт, конечно.

Еще сложнее ситуация у продавцов. Если скажем, есть у вас свободная квартирка от покойных родственников, и очень хочется ее продать и купить себе Mercedes S-klasse и жене лексусик, ну и пару жыпиков детям... Но жалко же будет, если продадим по 180, а к НГ 200 будет, а к марту 250 – это ж еще и бумер седьмой взять можно для тещи! Конечно, жалко. Но еще жальче будет попасть на коррекцию и остаться с полтинником, на который и X5 новый не купишь... Продавать не призываю, призываю думать и оценивать, что уже можно получить на деньги спекулянтов, ну и не жадничать особо – больше двух лексусов не брать :)
Ну и хуже всего ситуация у спекулянтов. Те, кто вошел на рынок недавно, обоснованно переживают, так как следующей волны спекулянтов перекупщиков можно не дождаться, а реальных покупателей нет. Сбрасывать квартиры тоже боязно – а вдруг еще подымется?

Прогноз
Какой же прогноз? Да простой. Средняя цена квартир должна соответствовать средним ипотечным возможностям средних людей. В основном молодых и «бесквартирных». Труд посчитать сколько это будет оставляю читателям.
Когда будет падение/коррекция до уровня этих возможностей? Скоро. Чем спокойнее мы все будем относиться к пузырю и не участвовать в нем, тем скорее он лопнет.
Когда же надо покупать квартиру в Москве? а) Когда у вас будет полная сумма на ту квартиру, которая вам нужна и/или б) когда кончится истерика и рост цен прекратится более чем на 4 месяца. в) Ну и не в коем случае покупать на снижении, что очевидно. :)
Ну и... почему вы должны мне верить? Пожалуйста, не верьте! Я очень хочу продать свою 40-м квартиру и на вырученные деньги переехать в Ниццу! Ну пожалуйста, Юрий Мыхайлович, всего 100 тыс не хватает на скромную виллу, поднажмите!
PS Только не надо говорить что без праписьки в Москве трудно жить и работать. а) Читайте форум
www.nelegal.ru <http://www.nelegal.ru/> б) если совсем трусливые, то купите прапиську в подмосковье за 1000 долларов.
 <http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do>
posted by Alexey Kovyazin at 9:59 <http://ibsurgeon.blogspot.com/2006/09/blog-post_04.html>

 Отправлено: 17.06.08 16:46. Заголовок: На 50% сократился спрос на московские квартиры – «Инком»

На 50% сократился спрос на московские квартиры – «Инком»
13:39 17 июня 2008

Праздники принесли спокойствие на весь период с 9 по 15 июня и привели к тому, что на московском рынке вторичной жилой недвижимости спрос на квартиры сократился примерно на 40-50% при сравнительной стабильности и цен, и предложения.
Специалисты аналитического центра Корпорации «Инком» считают, что текущая и следующая за ней неделя должны вернуть как спрос, так и другие показатели рынка на «допраздничный» уровень, хотя ожидать значительного роста и не стоит из-за начинающегося периода летних отпусков.

При этом наиболее ликвидное жилье продолжает планомерный рост, наметившийся с конца 2007 года. Так, самые ликвидные панельные дома за прошлую неделю прибавили в цене в среднем 0,8%.

За неделю с 9 по 15 июня средняя цена квадратного метра в столице незначительно выросла (на 0,6% в долларах) и в настоящее время составляет примерно $7,8 тыс. В рублях прирост составил 0,1%, до уровня 184,9 тыс. руб. В Московской области цены показали прирост на 0,2% в долларах и снижение на 0,3% в рублях, средняя цена предложения в регионе в настоящий момент составляет $3,3 тыс. или 78,6 тыс. руб. за квадратный метр.

Общий объем предложения в столице за указанную неделю незначительно вырос (на 0,5% по сравнению с предыдущей неделей) и в настоящий момент составляет около 24,5 тыс. объектов. В Московской области отмечено снижение на 3,2% или до 11,9 тыс. квартир. Квадрум. Журнал 17.6.2008

 Отправлено: 18.06.08 08:31. Заголовок: УТРО//Рынок недвижимости на грани краха

Рынок недвижимости на грани краха
18 июня, 03:27 | Сергей СЕРЕБРОВ


Кризис, продолжающий сотрясать мировую экономику, готов кардинально перевернуть современные представления о рынке недвижимости. Самые дорогие и элитные рынки жилья – США, Великобритании и ряда других западноевропейских стран – в скором времени могут лишиться этого статуса.

В наихудшей ситуации находится сегодня рынок Соединенных Штатов. Начиная с лета 2006 г. цены на дома упали уже на 16%, и окончания этого падения пока не предвидится. По мнению аналитиков, ситуация в сфере жилой недвижимости будет оставаться крайне негативной до той поры, пока не улучшится положение дел на кредитных рынках. А этого вряд ли стоит ожидать ранее конца 2009 года. По мнению профессора экономики Гарвардского университета Мартина Фельдштайна, сектор жилой недвижимости до сих пор остается основной проблемой для всей американской экономики. "Пока не ясно, на сколько еще упадут цены на дома и что необходимо для того, чтобы восстановить баланс между спросом и предложением", – считает эксперт, полагая, что цены на дома в США могут упасть еще как минимум на 15%. Еще более пессимистичен в оценках аналитик с Уолл-стрит Генри Кауфман: "Я не удивлюсь, если цены на американскую жилую недвижимость в ближайшее время упадут еще на 20-25 процентов. Усугубляет ситуацию и огромное количество непроданных домов". Положение дел на американском рынке действительно принимает сегодня критический оборот с плохо просчитываемыми последствиями. Стоимость жилья продолжает снижаться, зачастую уходя ниже объемов ипотечных выплат, причитающихся их владельцам. Порой это заставляет последних отказываться от своих домов, что, в свою очередь, только усиливает общее падение стоимости жилья. Тесная взаимосвязь между рынком жилья и кредитным рынком способствовала образованию своеобразной "финансовой воронки", методично опорожняющей карманы американцев, лишая их порой не только денег, но и крыши над головой. По данным Mortgage Bankers Association, в I квартале 2008 г. количество невыплат и просроченных платежей достигло рекордно высоких отметок, и есть все основания полагать, что в дальнейшем эта негативная тенденция продолжится. "Если цены на недвижимость продолжат снижаться и дальше, вполне возможно, что потенциальные покупатели решат дождаться дна этого падения. Соответственно, спрос на дома пока будет очень низким, что лишь усугубит текущее состояние американской экономики", – считает член совета управляющих ФРС США Фредерик Мишкин.

Ничуть не лучше складывается и ситуация в Европе. В Германии и Ирландии за 2007 г. цены на жилую недвижимость снизились на 6% и 7% соответственно. По мнению экспертов рейтингового агентства Standard & Poor's, очень скверные перспективы в этом случае у Великобритании, Ирландии и Испании.

Хуже всего, по всей видимости, придется Испании. Здесь сектор строительства и недвижимости в последние годы формировал до 11% ВВП и обеспечивал занятость 13% работающего населения. По прогнозам испанских ипотечных банков, в 2008 г. цены на жилье упадут, как минимум, на 8%, чего не наблюдалось на протяжении последних 30 лет. Особую обеспокоенность вызывает и снижение активности испанского рынка. Так, в начале этого года в стране было продано почти на 30% меньше квартир по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В таких местах как Майорка, где значительная часть недвижимости принадлежит гражданам других стран (прежде всего немцам и англичанам), рынок упал более чем на 40 процентов.

Что касается рынка Великобритании, аналитики еще месяц назад строили прогнозы относительно скорого замедления падения цен. Сегодня же большинство из них утверждают, что падение не только не замедлится, а наоборот – будет нарастать как минимум на протяжении ближайших 2 лет. Еще совсем недавно жилая недвижимость на Альбионе дешевела примерно на 1% в месяц (по данным Nationwide). Сегодня ситуация изменилась коренным образом: только за май цены упали на 2,5%, а за первые 5 месяцев 2008 г. общее снижение стоимости жилья составило около 5 процентов. Основная причина падения английского рынка жилья та же, что и в США. Несмотря на отсутствие в Британии дефицита жилой недвижимости, за последние 16 лет она подорожала более чем в 3 раза. Учитывая, что английское жилье изначально являлось достаточно дорогим, троекратный его рост за столь непродолжительное время можно расценивать как настоящий бум. Причины бума аналогичны американским – избыток и высокая доступность финансовых ресурсов для населения. В конечном счете это привело к тому, что жители Соединенного Королевства принялись скупать жилье едва ли не просто так – по случаю и без оного.

По данным, приводимым аналитическим центром Индикаторы рынка недвижимости, сегодня средняя стоимость дома в Великобритании составляет 173,6 тыс. фунтов стерлингов или $344 тысячи. При этом средняя стоимость квартиры в Москве приблизилась к уровню порядка $450 тысяч.

Как совершенно справедливо замечают эксперты IRN, средняя стоимость жилья в Англии не тождественна ценам на жилье в Лондоне, хотя существующая между ними разница не так уж и велика (примерно 1,3 раза). Но при этом по своему качеству жилье в Британии не идет ни в какое сравнение с московским. Таким образом, делая поправку на качество, можно сказать, что Москва по средней стоимости жилья обогнала уже не только Нью-Йорк, но и самый дорогой город мира – Лондон.

Главным выводом из сложившейся ситуации может стать то, что нарастающий кризис на мировом рынке жилья положит конец росту цен на рынке московском. Довольно часто цены на недвижимость в Лондоне и ряде других крупных городов Европы и США являлись едва ли не единственным ориентиром для роста московских цен. Учитывая разницу в качестве жилплощади и мировом значении этих городов, совершенно очевидно, что стоимость жилья в Москве не может перешагнуть лондонскую (условно) отметку, а сегодня абсолютно ясно, что в ближайшее время "эталонная планка" должна будет заметно опуститься. Отсюда нетрудно сделать вывод, что дальнейшее удорожание жилья в Москве и ряде других крупных городов России выглядит достаточно затруднительным. Чего не скажешь о движении вниз.

Постоянный адрес статьи:
http://www.utro.ru/articles/2008/06/18/745409.shtml

 Отправлено: 09.07.08 07:46. Заголовок: УТРО//Цены на жилье должны упасть

Цены на жилье должны упасть
09 июля, 05:08 | Наталья ПРОХОРОВА


Строительный бум, развернувшийся было в России в последние годы, похоже, идет на спад. Как заявил на заседании президиума правительства вице-премьер Александр Жуков, темпы роста объемов жилищного строительства за первые 5 месяцев этого года резко упали. Так, если с января по май прошлого года объем введенного в строй жилья увеличился на 41% по сравнению с таким же периодом годом ранее, то за аналогичный период 2008 г. прирост объемов строительства составил лишь 6 процентов. По мнению вице-премьера, основная причина падения темпов строительства состоит в удорожании ипотечных кредитов. Другим угнетающим рынок фактором Жуков считает дефицит свободных площадей под застройку, обеспеченных необходимыми коммуникациями и инфраструктурой.

Однако названные вице-премьером причины снижения темпов строительства выглядят неубедительно. Прежде всего это касается заявления относительно удорожания ипотеки. Идея увязать чисто российскую проблему с американским ипотечным и мировым кредитным кризисами, хотя и выглядит логичной, не имеет отношения к реальной ситуации. Доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью не превышает сегодня 8-10 процентов. Поэтому существенно (а снижение, действительно, существенное) повлиять на темпы строительства ипотека не может.

Более близки к истине замечания относительно недостатка свободных площадей, хотя и этот аспект также вряд ли является главной причиной сокращения строительства. Проблема дефицита подготовленной земли актуальна для крупных городов – прежде всего, Москвы и Санкт-Петербурга, – однако и здесь она не является неразрешимой. В столице, к примеру, активно застраиваются земли, прилегающие к городу с внешней стороны МКАД, ведется комплексная реконструкция существующих районов посредством замены старых пятиэтажек современными многоквартирными домами и т.д. В других регионах, включая довольно густонаселенную Московскую область, дефицит участков еще не скоро войдет в число самых непреодолимых проблем.

Куда более значимым препятствием к росту объемов строительства видится постоянное удорожание строительных материалов и жилья как такового. Цены на ряд стройматериалов растут, существенно опережая инфляцию. В первую очередь это относится к рынку цемента. Его монополизация, произошедшая несколько лет назад, привела к многократному росту цен на "хлеб строительства". Результатом стала существенная прибавка в себестоимости квадратного метра, а также резкое ухудшение ситуации в некоммерческом строительстве. Последнее, в свою очередь, имеет самое прямое отношение к созданию инфраструктуры, о нехватке которой говорил Жуков.

Другим важнейшим аспектом, лежащим в основе падения объемов строительства, являются невероятно высокие цены на недвижимость, приведшие в последнее время к резкому сокращению операций как на первичном, так и на вторичном рынке. Рынок недвижимости в России обрел достаточно специфическую форму, при которой цены на жилье более не соответствуют его фактической потребительской стоимости. Сам же рынок превратился в инструмент инвестирования свободных средств либо некую обменную площадку для улучшения или ухудшения (с целью обналичивания части стоимости жилья) жилищных условий населением. Все это делает его недоступным для подавляющего большинства потенциальных покупателей, вне зависимости от использования или неиспользования ими ипотеки.

Таким образом, увеличение объемов жилищного строительства вряд ли возможно до тех пор, пока текущие цены на жилую недвижимость не будут определяться ее потребительскими качествами и балансом спроса и предложения. Ситуация изменится только тогда, когда на нынешнем квазирынке вновь окажется достаточное количество реальных покупателей. Чтобы это произошло, цены должны упасть. Вполне возможно, что это время не за горами.

Постоянный адрес статьи:
http://www.utro.ru/articles/2008/07/09/750515.shtml

 Отправлено: 30.07.08 10:00. Заголовок: ЭКСПЕРТ//Рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года

Квартира и полцарства в придачу
Ирина Кичкайло, автор «Эксперт Сибирь», «Эксперт Урал»

С рынка жилой недвижимости спекулятивные деньги ушли в другие секторы. В один миг застройщики остались и без покупателей, и без средств. Зазвучали предсказания кризиса

Эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО, Москва) считают, что рынок жилья в России может обрушиться еще до конца 2008 года, по их мнению, падение цен может составить 50% от существующего уровня. Подобные прогнозы все чаще звучат из уст аналитиков. Нестабильность на мировых финансовых рынках, ослабление потребительского спроса и динамики роста стоимости дают богатую почву для прогнозов. Самые кардинальные из них — это обвал, разорение мелких и средних компаний, замороженные стройки, потерянные деньги инвесторов.

Плохое предчувствие
Ощущение надвигающегося коллапса разгорается прежде всего в массовом сознании. Не нужно быть специалистом, чтобы почувствовать значительные перемены в сфере недвижимости — самом ликвидном и необходимом активе в домохозяйстве. Еще некоторое время назад присутствовало понимание, что цены на квартиры растут, как и спрос. И это было знанием, от которого отталкивались люди при планировании своей жизни. И вдруг появление новой действительности — выставленная в начале 2008 года на продажу хрущевка не получила ни одного звонка от потенциальных покупателей в течение пяти месяцев, а знакомый риелтор уволился вместе с половиной штата. Это невольно заставляет человека встревожиться. Перемены на рынке сегодня заметны и ощутимы для всех его участников: потребителей, застройщиков, инвесторов, посредников, кредиторов, поставщиков стройматериалов и аналитических услуг. И даже оппоненты максималистов высказывают мнение, что кризисные явления происходить будут — и нагляднее всего в вымирании мелких строительных, риелторских и других посреднических фирм, которые плодились во время бурного роста рынка. Сегодня компании, у которых были долгосрочные надежные инвесторы, глобальных потрясений не испытывают. Но в силу изменений им придется скорректировать тактику поведения и стать более клиентоориентированными, направив на это часть своих средств. Фраза, сказанная однажды председателем совета директоров УРСА Банка Игорем Кимом: «Выживут не крупные, а быстрые» — сегодня лучший метафорический прогноз развития рынка недвижимости.

Неглобальная стагнация
Во многих открытых источниках и СМИ распространяется мнение, что снижение цен на жилье в сибирских регионах измеряется в несколько десятков процентов. В рамках этих же рассуждений Барнаул — предвестник кризиса: цены на квартиры там якобы упали на 10–60%. Мифические цифры. Возможно, существенное снижение коснулось как раз наиболее чувствительного к переменам жилья, возглавляющего списки наименее востребованных вариантов. Это квартиры в морально устаревших постройках (сегодня это, безусловно, хрущевки и их предшественники), отчасти — квартиры в типовых домах в удаленных и традиционно не самых популярных микрорайонах. Аналитическое агентство RID Analytics (Новосибирск) представило отчет о развитии рынка вторичного жилья в Барнауле, Красноярске и Новосибирске. По отношению к концу прошлого года реальное снижение произошло только в Барнауле. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке в городе в июне 2008 года составила 43,3 тыс. рублей (на 2% меньше, чем в мае). Суммарное падение за шесть месяцев — 4,8%, в то время как в предыдущие годы наблюдался прирост цен (за 2007 год — 22,7%, 2006−й — 87,3%, 2005 год — 16,1%). В зависимости от района снижение цен на «вторичку» колеблется от 2,4 до 8,8%. В Красноярске и Новосибирске реального падения цен не зафиксировано. Но темпы замедления роста стоимости весьма существенны. Так, в столице Красноярского края в первый летний месяц стоимость предложения одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась по отношению к маю на 0,4% и составила 61,6 тыс. рублей. Но в течение полугода поднималась: суммарный рост цен на вторичном рынке жилья с начала января составил 13,8% (за 2007 год — 71,3%). Лишь в некоторых районах зафиксировано снижение цен на 1,1–2,9%. В Новосибирске динамика роста ослабела еще более ощутимо. Суммарно рост цен — 5% по итогам на 1 июля 2008 года, в то время как за 12 месяцев прошлого года — 42% (47% — за 2006 год, 18,7% — 2005 год). Средняя цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке здесь в июне составила 61,7 тыс. рублей, что на 0,36 % больше, чем в мае.

Висит груша
Бурный рост строительства в 2006–2007 годах привел к «затовариванию» рынка недвижимости. Несмотря на активно пропагандируемую деятельность государства в сфере доступного жилья, оно оставалось и остается для большинства россиян роскошью. Главная причина — сохраняющийся дефицит потребительских возможностей. По словам губернатора Омской области и председателя координационного совета по архитектуре и строительству Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение» Леонида Полежаева, за I полугодие 2007 года цены на первичном и вторичном рынке жилья в Сибири выросли более чем на 43%, а рост реальных доходов населения региона составил только 12%.

«Что касается ипотеки, то она стимулирует спрос, но продолжает делать по стоимости жилье еще более недоступным, — рассуждает управляющий партнер агентства «Марков и Партнеры» Максим Марков. — При этом большинство граждан до сих пор не входит в число потенциальных клиентов кредитных организаций. Зарплаты россиян просто не соответствуют требованиям, которые выдвигают банки при выдаче ипотечных кредитов». Ужесточение этих критериев под влиянием мирового финансового кризиса еще более сузило круг российских заемщиков. Наиболее остро реагирует на изменяющуюся ситуацию сегмент вторичного жилья. Это связано с тем, что для лиц, желающих улучшить свои жилищные условия, наиболее интересным и выгодным представляется вариант вложений в первичную недвижимость. Эти причины повлияли на увеличение сроков экспозиции выставленных на продажу вариантов частными владельцами. Чтобы сократить сроки ожидания сначала риелторам, а вскоре и самим продавцам ничего не оставалось, как снижать стоимость первоначального предложения. В совокупности все эти факторы сложились в замедление роста стоимости на вторичном рынке.

Повернули реку
На протяжении всей истории существования рыночных отношений в России недвижимость играла роль гарантированного высокодоходного вклада. И это было естественно, так как она дорожала, традиционно обгоняя инфляцию. Это формировало привлекательность рынка для инвестиций. Но мировой финансовый кризис в 2008 году внес свои коррективы в российский сектор недвижимости. По оценкам агентства «Марков и Партнеры», недвижимость в ближайшие год–полтора не только не будет обеспечивать высокого дохода инвесторам, но и может принести убытки. «Если еще совсем недавно основная проблема взаимоотношений застройщиков и кредитных организаций была в том, что первым лишь поднимали ставки по кредитам, то в данный момент инвестбанкиры вообще не рекомендуют кредитовать девелоперов, — говорит Марков. — Например, ИК «Финам», Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Банк Москвы советуют воздержаться от покупок облигаций девелоперов и строителей. Дело в том, что у многих из них уже наступил технический дефолт: они не смогли вовремя расплатиться по обязательствам». Увеличение издержек строительного бизнеса, вызванных ростом цен на строительные материалы, ГСМ, коммуникационную составляющую, удорожание кредитных ресурсов для строителей, а также ужесточение конкуренции затруднили работу мелких и средней руки застройщиков и поставили под вопрос реализацию некоторых проектов. Снижение доходности сегмента и повышение рисков привело к тому, что с рынка жилой недвижимости исчезла его важнейшая составляющая в России — деньги частных спекулятивных инвесторов, которые составляли существенную долю, ранее обеспечивавшую рост рынка. «Их деньги, — поясняет Марков, — поддерживали непрерывное строительство постоянным потоком, что критически необходимо для успешного ведения работ. За определенный период они могли несколько раз вкладываться и оборачиваться. Некоторые из профессиональных частных инвесторов остались на рынке недвижимости, но перешли в более высокодоходные и стабильные секторы, например, стали вкладывать в землю».

В результате остались только потребители, приобретающие недвижимость в качестве собственного жилья, а не растущего в стоимости актива. Какие последствия это может повлечь? Все компании, не имеющие собственных ресурсов или надежных кредитных источников, строящие за счет сборов с людей, разорятся. Как правило, это мелкие фирмы, урвавшие клочок земли и работающие с различными нарушениями. В целом, если таких компаний не станет, российский рынок недвижимости приобретет более цивилизованное лицо. Но в период чистки страна столкнется с негативом в социальной сфере. Генеральный директор ведущей строительной компании Омска «АСК» Валерий Кокорин считает, что «если одна организация не достроит один дом, мы получим сразу же 100–200 обманутых инвесторов, как их называют. Только они не обмануты, они заложники ситуации, которая сложилась в стране. Сегодня в нашей компании ситуация такая же, как у многих — с января по июль 2008 года реализовано квартир вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но нам катастрофа не грозит, АСК — немаленькая строительная фирма, имеет долгосрочные отношения с банками. Мы возьмем кредиты и достроим. Но негативные последствия восстановительного периода рынка после банкротства большинства мелких и некоторых средних застройщиков ощутят на себе все».

Море слез
По мнению омского девелопера, сегодня еще не поздно вмешаться в ситуацию властям. Основными факторами ценообразования при возведении объекта для застройщиков являются расходы на землю и инженерную инфраструктуру, разработку проекта планировки и межевания территории, подключение и обустройство объекта строительства, стоимость получения разрешений для подключения и выполнения технических условий. «Сокращение тех или иных затрат в части взаимоотношений с властями может существенно (до 10–15 процентов, а в отдельных случаях до 30) снизить стоимость одного квадратного метра», — высказался на заседании при участии полномочного представителя президента в СФО и губернаторах сибирских регионов Леонид Полежаев. Законодателям необходимо признать осечку — обязательное проведение аукционов в целях предоставления земли для жилищного строительства привело к тому, что участки уходили к тем, кто больше заплатит, а не предложит проект с наиболее низкой стоимостью жилья за счет применяемых технологий. Это вносило свою лепту в конечную стоимость квартир. Теперь, когда финансовое бремя строительных организаций возросло до предела, выросли риски, а платежеспособный спрос на жилье снизился, для предотвращения социальных проблем в связи с угрозой разорения мелких компаний нужно вводить механизмы снижения этого бремени.

Сытый конному не пеший
Период, который сегодня переживает рынок недвижимости в России, встряхнул тех игроков, что на ниве недавнего бурного роста зарабатывали, не задумываясь о надежности и долгосрочных перспективах бизнеса, а также потребителей и инвесторов, которые отдали свои средства таким компаниям. Ни разорения, ни тем более обвала цен, который прогнозируют аналитики по причине возросшей инфляции, не боятся изначально дальновидные компании. Соль в том, насколько мобильной окажется на рынке тактика девелопера, насколько уверено он работает и какими активами располагает. Руководитель отдела маркетинга и инвестиций компании «Сибирь Девелопмент» (Новосибирск) Татьяна Аржаева убеждена, что причины для разговоров о снижении объемов продаж можно разделить на две группы: объективные (то, что происходит на рынке в целом и на рынке недвижимости в частности) и субъективные (то, что происходит или не происходит внутри компании). «И на то и на другое нужно реагировать. Но для этого желательно четко осознавать, какие бизнес-процессы и каким образом протекают внутри компании, настроить их в соответствии с новыми условиями. Кардинальное падение цен за квадратный метр маловероятно. Подорожание стройматериалов, земли, строительных работ не позволит их снижать. Речь будет идти об оптимизации издержек, упорядочивании оргструктур, поиске новых строительных технологий, детальной проработке проектов, усилении продвижения компании и ее объектов, поиске новых для нее источников доходов».

Ушедшие с рынка деньги спекулятивных инвесторов сделали его рынком потребителя. А с ним девелоперы работать еще не умеют. Этой причиной некоторые компании объясняют сегодня попытку игроков привлечь внимание потребителя к своему продукту с помощью беспрецедентных маркетинговых акций. В Новосибирске уже запущены такие программы, как скидка с каждого метра в 1–2 тыс. рублей, предоставление солидного дисконта на стройматериалы и отделочные работы, розыгрыш среди покупателей гаражей, автомобилей и путевок на курорты. Другие компании объясняют необходимость введения таких акций «стимуляцией спроса». Некоторые вводят их одновременно с искусственным повышением стоимости квартиры, на что идут для сохранения эффекта инвестиционной привлекательности на фоне падения в данном сегменте.

Во второй половине 2008 года, по прогнозу компании RID Analytics, ожидается все-таки повышение спроса и усиления темпов роста цен в Новосибирске как на первичном, так и на вторичном рынках. «Связано это с традиционной сменой циклов на рынке недвижимости, и за периодом ценовой стагнации (который в Новосибирске длится без малого год) следует новый период роста, — говорит директор аналитического агентства Елена Ермолаева. —
Аналогично будет развиваться и ситуация в других регионах, однако циклы эти не согласованы, и в разных городах рост может начаться в разное время. Длительность периодов может быть также разной, и величина прироста цен неодинаковой».

Спрос на рынке первичной недвижимости будет устойчивым, а рост стоимости до конца 2008 года составит порядка 12–15%, в этом уверен коммерческий директор компании «РосЕвроСити» (концерн «РосЕвроГрупп», Москва) Михаил Тонков. «На рынке будут и кризисные явления. Они связаны в первую очередь с последствиями регулирования рынка (№ 214−ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — Ред.) и крайне низким маркетинговым уровнем объектов, которые застройщики выводят на рынок. Уйдут мелкие компании, привыкшие строить на деньги дольщиков и проектировать квартиры с учетом только инвестиционных потребителей, исчезнут ЖСК и другие формы, позволяющие обойти действующее регулирование. Я бы уже сейчас обращал внимание покупателей жилья на такие компании и вне зависимости от предлагаемых цен не рассматривал их варианты, — предупреждает Тонков. — Наверняка им придется ждать гораздо дольше обещанного срока, а, возможно, потребуется довнесение средств». Неоспоримая тенденция, которую отмечают все участники рынка, — это движение к его укрупнению. По некоторым данным, в Новосибирске сегодня уже одна из лидирующих компаний-застройщиков готовится к инвестиционной продаже. «Будущее за крупными региональными застройщиками, а также за московскими операторами — управляющими компаниями, которые имеют широкий портфель реализованных проектов в сфере жилой недвижимости в регионах, отличаются стабильной репутацией и доверием в потребительском и инвестиционном сообществе, надежны и клиентоориентированы», — заявляет Михаил Тонков. Стоит согласиться, что будущее, скорее всего, за «большими». Даже если обвал не случится и не унесет жизни нескольких тысяч компаний, а с ними деньги миллионов частных инвесторов, последствия все-таки будут негативными. И выживет тот, кто сможет пожертвовать большей частью прибыли, чтобы удержаться в период нестабильности.

 Отправлено: 01.08.08 08:06. Заголовок: УТРО//На рынке недвижимости назревает первое банкротство - МИАН

На рынке недвижимости назревает банкротство
29 июля, 16:53 | Евгений СМИРНОВ


На российском рынке недвижимости назревает первое крупное банкротство. Дело в том, что Арбитражный суд Москвы ввел в отношении ЗАО "Московское инвестиционное агентство недвижимости" (МИАН) процедуру наблюдения, назначив временным управляющим Анатолия Кропотина из Саратовской области.

Об этом сегодня сообщила газета "КоммерсантЪ". По данным издания, проблемы у агентства начались после того, как в 2006 г. налоговые службы предъявили ему претензии на 1,2 млрд руб. за 2002 - 2003 годы. Компанию обвинили в том, что она продавала гражданам права на квартиры в строящихся домах за векселя связанных с ней фирм. Это позволяло занижать выручку и выводить деньги в сторонние структуры, уклонявшиеся от уплаты налогов, пишет издание.

В течение года МИАН обжаловало претензии в Арбитражном суде, но потерпело неудачу. В середине марта этого года агентство выплатило долги по налогам, но, по данным источника "Коммерсанта" в Федеральной налоговой службе РФ, погашено было только около 600 млн руб. недоимки, без штрафов и пеней. В связи с этим налоговики потеряли право требовать банкротства компании, поскольку налоговые санкции при определении признаков финансовой несостоятельности не учитываются. Погашение налоговой недоимки привело и к прекращению в отношении компании уголовного дела, возбужденного по факту уклонения от уплаты налогов в особо крупном размере (ч. 2 ст. 199 УК РФ).

Однако 1 апреля инициативу в деле о банкротстве МИАНа перехватило ЗАО "ИФК "Гианея", которому агентство задолжало 1,4 млн рублей. Интересно, что эта инвестиционная финансовая компания имеет большой опыт взысканий долгов, о чем сообщил сотрудник службы судебных приставов Саратовской области. "Двадцать третьего ноября 1999 г. ЗАО "ИФК "Гианея" выиграло арбитражный суд о взыскании с ОАО КБ "Электроприбор" 5,7 млн руб, - уточнил представитель ведомства. - Обязанность по возмещению долга взыскателю не была исполнена, и судебные приставы-исполнители наложили арест на имущество должника, в том числе базу отдыха "Росинка", непосредственно не участвующую в производственном процессе организации-должника".

Комментируя сложившуюся ситуацию, риелторы считают это дело прецедентным для рынка недвижимости. "За последние десять лет банкротство МИАНа может быть первым на риелторском рынке Москвы", - цитирует "КоммерсантЪ" директора департамента зарубежной недвижимости агентства Doki Ольгу Побединскую. В свою очередь, аналитик ИГ "Антанта Пиоглобал" Андрей Верхоланцев полагает, что компания могла инициировать собственное банкротство. При этом эксперт не ожидает особых последствий для рынка недвижимости: по его мнению, данная ситуация, скорее всего, отразится только на судьбе клиентов по долевому участию, если таковые имеются.

Похожей точки зрения придерживается аналитик ИК "КапиталЪ" Дмитрий Зак. Он считает, что в случае, если МИАН признают банкротом, может произойти переоценка рисков компаний, работающих в секторе девелопмента, из-за чего могут снизиться котировки облигаций. "Вряд ли проблемы отдельной компании скажутся на рынке жилья в целом", - подчеркнул Зак. Как бы то ни было, даже если МИАН не признают банкротом на этот раз, в дальнейшем у агентства также могут быть проблемы, полагает аналитик ИК "Финам" Александр Осин.

Нам же остается добавить, что принять решение о том, признавать ли МИАН банкротом, суд планирует 30 октября. До этой даты временный управляющий компании должен будет сформировать реестр требований кредиторов и провести их первое собрание.

http://www.utro.ru/articles/2008/07/29/755595.shtml

 Отправлено: 12.09.08 07:41. Заголовок: УТРО//Сдавать квартиру в столице становится невыгодно

Сдавать квартиру в столице становится невыгодно
12 сентября, 04:18 | Яна КИРСАНОВА


Серьезные изменения, неудержимо вторгающиеся в сферу отечественной экономики из внешнего неспокойного мира, не обошли стороной и такую важную ее часть, как сфера недвижимости. Так, на днях, эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (Irn.Ru) попытались опровергнуть устоявшееся мнение о непременной выгодности такой распространенной сегодня операции, как покупка недвижимости с последующей сдачей ее в аренду. "Еще шесть лет назад аренда была весьма прибыльным бизнесом - считают в Irn.Ru, - но на данный момент доходность от сдачи жилья в аренду становится, по сути дела, ничтожной". Появление же в ближайшее время еще одной расходной статьи - налога на недвижимость, ставка которого будет привязана к рыночным ценам, грозит и вовсе свести доходы арендодателей к нулю .

В мировой практике минимальным уровнем доходности принято считать ставку банковского депозита. Банковские краткосрочные вклады традиционно наиболее надежны, поэтому доход по ним является самым низким. Исходя из этого, любая предпринимательская деятельность, связанная с большим риском, должна быть и более прибыльной. Сдача жилья в аренду также является своего рода предпринимательством, таящим в себе определенные риски. А значит, и доходность от сдачи жилья внаем должна быть выше, чем по банковским вкладам.

По данным Irn.Ru, вплоть до 2003 г. уровень доходности от сдачи квартир в аренду опережал ставки банковских депозитов: в конце 2002 г. на фоне 11% годовых по банковским вкладам арендодатели получали не менее 13% годовых только от сдачи жилья внаем. Но в 2003 г. темпы роста арендных ставок впервые отстали от темпов роста цен на жилье. И с тех пор ситуация только усугубляется.

Сейчас, по данным "Миэль-Аренда", средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет $1007, двухкомнатной - $1208, а трехкомнатной - $1415. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатной квартире, по данным "Индикаторов рынка недвижимости", составляет $6085, в двухкомнатной - $5916, а в трехкомнатной - $5711. По данным Росстата, средняя площадь однокомнатной квартиры в Москве составляет 40 кв. м, двухкомнатной - 65 кв. м, а трехкомнатной - 85 кв. м. Таким образом, максимальную доходность от сдачи жилья внаем приносят сейчас однокомнатные квартиры.

Но и в этом сегменте она не может считаться нормальной, так как …не превышает 5%. Доходность от сдачи двухкомнатной квартиры еще меньше - 3,8%, а трехкомнатной - вообще не превышает 3,5%. И это без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периодов простоев и прочих затрат на содержание жилья. В итоге, чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет от 1,5% до 3%.

При этом ставки по краткосрочным банковским вкладам на данный момент не опускаются ниже 6%, а в среднем составляют 7-8% годовых. Однако инвестиции в недвижимость принято считать долгосрочными капитальными вложениями. По крупным же вкладам (более сопоставимым с инвестициями в недвижимость) на 2-3 года и более доходность составляет не менее 11% годовых, а в некоторых банках из топ-20 (по величине активов) поднимается даже до 15%. Конечно, вклады, доходность которых превышает ставку рефинансирования (на данный момент 11%), облагаются налогом на доходы физлиц (35%). С его учетом, максимальная доходность долгосрочных вкладов составит 13,5%. Таким образом, доходность банковских депозитов как минимум в четыре раза выше доходности от сдачи жилья в аренду.

И чем дальше, тем доходность сдачи жилья внаем становится ниже. Так, по итогам первого полугодия 2008 г., средняя стоимость 1 кв. м жилья в однокомнатных квартирах подорожала на 31%, а двухкомнатных и трехкомнатных - на 26%. При этом аренда однокомнатных квартир, по данным "Миэль-Аренда", подорожала за первые 6 месяцев этого года лишь на 6,47%, двухкомнатных - на 5,28%, а трехкомнатных - на 7,69%.

Выводы очевидны. Спасти арендодателей смогло бы лишь резкое увеличение арендной платы или снижение цен на жилье. Однако первый сценарий едва ли возможен. По официальным данным, в Москве сдается каждая десятая квартира. И это только официально зарегистрированные сделки. Таким образом, можно смело утверждать, что в Москве сдается, как минимум, каждая пятая квартира, что создает серьезное поле для конкуренции.

Перспектива снижения цен на жилье тоже маловероятна, так как рынок жилья давно поделен между определенным количеством монополистов и аферистов. И если в ближайшее время не начнется плавное снижение цен, то резкое несоответствие стоимости московского жилья и арендных платежей грозит обернуться обвалом стоимости московской недвижимости.

 Отправлено: 18.09.08 10:34. Заголовок: УТРО//Кризис собьет цены на квартиры

Кризис собьет цены на квартиры
18 сентября, 10:49 | Антон МЕСНЯНКО


В отличие от мировых финансовых рынков, на которых в среду наблюдался рост котировок, в России продолжилось падение показателей по всем направлениям. На вчерашних торгах на ММВБ индексы упали сразу на 10%, после чего Федеральная служба по финансовым рынкам заявила о приостановлении торгов на ММВБ и РТС вплоть до особого распоряжения.

В течение дня на ММВБ продолжались торги в валютной секции и в секции государственных бумаг, а на РТС разрешили торговать фьючерсами на товары, валюту и процентные ставки. Министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что Центробанк готов оказать адресную помощь крупнейшим российским банкам Сбербанку, ВТБ и Газпромбанку, потому что от финансового благополучия этих банков зависит общее состояние банковской системы страны.

Специалисты считают, что обвал цен на внутреннем рынке напрямую связан с кризисом ликвидности. Банки не обладают достаточным количеством свободных средств, чтобы рассчитываться по долгам перед кредиторами. Это приводит к распродажам заложенных бумаг и, как следствие, к повышению ставок на межбанковском рынке кредитования. В результате многие банки вообще приостановили выдачу средств коллегам и партнерам.

Для физических лиц данная ситуация грозит обернуться резким повышением кредитных ставок, и, в первую очередь, это касается ипотечных кредитов. Понижение покупательной способности населения приведет к снижению цен на недвижимость, потому что при недоступности кредитов покупать жилье будет некому. Но специалисты сдержанно реагируют на это известие: из-за "подорожания" денег жилье доступнее не станет.

Сходные тенденции ожидаются и в США. По мнению известного американского аналитика Мередит Уитни, потенциальным покупателям жилья будет выдаваться меньше ипотечных кредитов. Масштабы обрушения цен на жилую недвижимость в США превзойдут ожидания как рынков, так и компаний.

 Отправлено: 21.10.08 14:50. Заголовок: MSKNEWS//Сдались: съемные квартиры тоже упали в цене

Сдались: съемные квартиры тоже упали в цене
21 октября 2008 г.


НТВ
Квартиры в Москве дешевеют. Падают и арендные ставки. Речь идет об устойчивом и заметном снижении, утаить которое, как бы ни старались риелторы, невозможно, пишет "Московский комсомолец".

Так называемые "квартиры с минусами" - без балконов, на первых и последних этажах, далеко от метро - упали на 15-18%. Рублевые ставки на квартиры без изъянов пока держатся на прежнем уровне. Однокомнатные квартиры в спальных районах с 8-метровой кухней и балконом сегодня сдают за 28 тысяч рублей. Цена съемной "однушки" в центре - от 35 тысяч и выше.

Ставки на аренду в некоторых районах Москвы понизились на 10%. Аренда квартир эконом-класса стала дешевле в среднем на 15%, бизнес-класса - на 10—15%. Цены на объекты элитной недвижимости пока не падают.

По прогнозам, до конца года арендные ставки могут опуститься на 10—15%. Предложение сейчас значительно превышает спрос и квартиры, не нашедшие покупателей, будут искать хотя бы нанимателей.

Устойчивое и заметное снижение цен на московском рынке жилья началось неделю назад. За минувшие 7 дней средняя цена предложения одного квадратного метра в Москве опустилась с 200 тысяч до 190 тысяч. Среди округов самое большое снижение цены дал Западный округ - 6%. Квадратный метр здесь снизился с 215 до 205 тыс. рублей. Второй - Северо-Восточный округ, который опустил цены за неделю на 5,9% (с 180 до 170 тыс. рублей кв.м). Третье место по снижению уровня цен держит Северо-Западный округ - 5,6%, где метр за одну неделю опустился со 172 тыс. рублей до 163 тыс.

Сдают нервы, по словам экспертов, у продавцов самого дорогого столичного округа в Москве - Центрального. За минувшую неделю цены здесь снизились на 4,1%, что меньше, чем в других округах, но заметно ощутимо. Квадратный метр в центре подешевел сразу на 12 тысяч рублей и стоит теперь не 289 тыс., а 277 тыс. рублей.

В пересчете на квартиры снижение цен выглядит еще более внушительным. За неделю типовые "однушки" площадью 40 кв. метров подешевели на 485 тысяч рублей (до 7,3 млн. руб.), типовые "двушки" 60 метров - на 580 тыс. рублей (до 11, 3 млн.), типовые 85-метровые "трешки" - на 740 тыс. рублей (до 16 млн. рублей).

Ничего экстраординарного не случилось: достигнув максимального с 2001 года недельного объема предложений и не найдя спроса по таким ценам, рынок отреагировал стандартно: снизил цены.

Вопреки ура-прогнозам некоторых девелоперов, снижение цен будет продолжаться, говорят эксперты. Ожидается, что до конца года они опустятся еще на 10-15%. Однако по итогам года московская недвижимость скорее всего все равно окажется в плюсе - поскольку в первом полугодии она подорожала на все 40%.

 Отправлено: 10.10.08 13:27. Заголовок: NewsMSK//Строители просят у журналистов пощады: их квартиры перестали покупать

Строители просят у журналистов пощады: их квартиры перестали покупать
9 октября 2008 г. | Время публикации 15:14 | Последние изменения 15:48
Рубрики: Недвижимость


Сергей Полонский | Бюллетень недвижимости
Вал статей под громкими заголовками, обещающих скорый обвал на перегретом рынке российской недвижимости, а в особенности, столичного жилья, похоже, достиг своей цели. Глава компании MIRAX Сергей Полонский в своем блоге опубликовал совместное с президентом Ассоциации строителей России Николаем Кошманом открытое письмо, где попросил журналистов о пощаде.

"Мы уже лежим на лопатках", - пожаловался "гламурный миллиардер". Но у строительного бизнеса есть еще силы подняться, заверил он. Правда, при одном условии. "Будущее и успехи строителей зависят от вас, господа журналисты!", - написал г-н Полонский.

Дело в том, что в результате паники на рынках банки перестали давать людям ипотечные кредиты. А раз так, люди не смогут взять ипотеку, купить жилье, жениться и рожать детей, уверяет Полонский. И в этой панике он обвиняет СМИ.

"10 лет мы шли рука об руку в условиях динамично развивающейся экономики, вместе строили нашу страну", - воззвал он к журналистам. Глава компании MIRAX предлагает оглянуться вокруг - как преобразилась наша родина за эти годы - и все на деньги простых людей, подчеркивает он.

Страшная картина рисуется г-ну Полонскому. Строительство встанет. Надежды миллионов разобьются. Квартиры останутся недостроенными. Многие потеряют работу.

Последний аргумент, который приводит глава MIRAX - это угроза отсутствия новостей, которые поставляет ежедневно стройбизнес средствам массовой информации.

Однако эта "Мольба о пощаде" не вызвала сочувствия ни у рядовых россиян, ни у журналистов, ни у коллег-бизнесменов, отмечается на сайте vokruginfo.ru.

В сети письмо миллиардера произвело эффект разорвавшейся бомбы, в ЖЖ развернулась жесткая полемика.

Полонскому припомнили все.

Как еще несколько месяцев назад он украшал Москву своими портретами, раздавал самоуверенные интервью о том, что Москва - это город только для богатых и успешных, и посылал "в жопу" всех, у кого нет хотя бы миллиарда.

Что компания г-на Полонского не построила ни одного жилого дома для "простых людей". Ему припомнили самые известные проекты MIRAX: "Рублевская Ривьера", "Корона" и другие.

Не секрет, что большинство россиян, за которых ратует Полонский, со злорадством ждут банкротства российских строителей, потерявших всякую связь с реальностью и больше думающих о сексе с голливудскими красотками, нежели о реализации нацпроекта "Доступное и комфортном жилье гражданам России", рассуждает один из участников дискуссии в ЖЖ.

Полонскому напомнили, что простые россияне не могут рожать детей не только без квартиры, но и с ипотечной квартирой, поскольку все их силы направлены на выплаты процентов и ипотечного займа.

Среди комментариев к письму особый респект всех участников заслужил "перевод" обращения, где неизвестный автор представил свое видение того, что хотел сказать Полонский в своем произведении.

В частности, по его мнению, за словами "10 лет вместе с вами строили" стоит ни что иное как "5 лет цены на жилье на просторах нашей Родины были непомерно высоки из-за постоянных картельных сговоров и откатов. Но нам мало прибыли в 400%, дорогие друзья. Мы сдохнем, но будем всячески препятствовать естественному рыночному снижению цены, обусловленному снижением спроса, искусственно ограничивая предложение"

Страшную картину, которую рисует Полонский, автор "перевода" представляет немного иначе: "Надежды тысяч барыг от недвижимости, чиновников и журналистов на лучшую жизнь разобьются вдребезги, квартиры придется продавать с большим дисконтом, откатить чиновникам будет совсем нечего. Многие люди потеряют кормушку".

Автор иронизирует над просьбой Полонского о поддержке СМИ: "Мы уже достаточно вам проплатили, чтобы в этот сложный для нас финансовый момент вы помогли нам бесплатно. Мы не останемся перед вами в долгу и рассчитаемся сполна, когда все снова будет тип-топ".

Никто не проявил сочувствия к строителям. Самые лояльные ответы на письмо выглядят примерно так: "Привыкли снимать сверхприбыли, ориентировать жилье на элиту. Теперь придется повернуться лицом к народу и строить недорогие квартиры с рентабельностью 10%, но в больших количествах. Поверьте, заработать можно не хуже, чем на коммерческом жилье", - уверяет советчик.

Для справки:

Сергей Юрьевич Полонский. Один из наиболее молодых руководителей стройкомплекса г. Москвы. Родился 1 декабря 1972 года в Санкт-Петербурге. В 1994 году вместе с Артуром Кириленко основал компанию "Строймонтаж". Под управлением Полонского компания в 2000 году вышла на московский рынок и за 4 с половиной года превратилась в мощную многопрофильную корпорацию MIRAX GROUP. Полонский является членом государственных и общественных структур: Совета предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, например. Сергей Полонский – почетный строитель России. Обладатель множества почетных званий и наград, среди которых: орден "Слава России" за большие заслуги в деле возрождения и развития славных традиций отечественного предпринимательства; Диплом и личный Почетный знак Национальной Ассоциации содействия промышленности Франции; звание "Лучший предприниматель десятилетия", премия "Строительный Олимп - 2002", премия "Персона года 2006", гран-при "Девелопер года" национальной премии "Building Awards-2007", премия "Стиль года-2008" в номинации "Вклад в развитие российского бизнеса" и ряд других. В 2008 году Сергей Полонский вошел в рейтинг журнала "Финанс" "500 миллиардеров России", заняв в нем 40-е место.

 Отправлено: 20.10.08 08:11. Заголовок: РБК//Обливать апельсины керосином (раньше это называлось ГРИМАСЫ КАПИТАЛИЗМА)

Перед кризисом все равны
Сын столичного чиновника замораживает стройки
Ситуация на финансовых рынках заставляет пересматривать планы даже застройщиков, близких к стройкомплексу Москвы. Режим заморозки вынуждена включить компания «Эвоком», принадлежащая сыну начальника управления координации деятельности москов-ского стройкомплекса Нины Китаевой. По данным участников рынка, по-сле неудачных попыток продать проект строящегося бизнес-центра «Эвоком Плаза» девелопер решил законсервировать стройку и пересмотреть сроки реализации «бумажных» проектов общей площадью более 600 тыс. кв. м.

Компания «Эвоком» создана в 2006 году при участии акционера «Руситалинвеста» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Дениса Китаева. По данным ЕГРЮЛ, совладельцем «Эвокома» является также Борис Азаренко. Компания специализируется на строительстве и реновации объектов недвижимости. Портфель проектов насчитывает около 730 тыс. кв. м преимущественно коммерческой недвижимости. Уже по-строены ТК «Алтуфьево» (16 тыс. кв. м) в Москве и жилой комплекс в подмосковном Железнодорожном (45 тыс. кв. м). География проектов «Эвоком» охватывает Москву и область, Тверь, Сургут, Челябинск и другие регионы.

О заморозке проектов «Эвокома» РБК daily рассказали сразу несколько участников московского рынка недвижимости. По словам топ-менеджера крупной девелоперской компании, «Эвоком» намерен законсервировать начавшееся на Октябрьской улице строительство офисного комплекса «Эвоком Плаза». Возвести бизнес-центр класса А общей площадью 44 тыс. кв. м, проект которого был представлен весной на выставке MIPIM-2008, планировалось к 2011 году.

Из-за проблем с финансированием «Эвоком» замораживает все свои девелоперские проекты, рассказал РБК daily топ-менеджер крупной консалтинговой компании. По его данным, заморозка коснется и бизнес-парка «Домодедово парк» (311 тыс. кв. м) на Каширском шоссе, который также был презентован на MIPIM-2008. Первую фазу проекта планировалась начать в июне этого года, а завершить в 2010 году. По данным источника РБК daily, незадолго до кризиса «Эвоком» договаривался о выделении кредита на строительство проекта «Эвоком Плаза», однако после падения рынка банк не смог предоставить финансирование. Однако генеральный директор компании «Эвоком» Денис Китаев уверяет, что кредит не сорвался: «Мы получили решение кредитного комитета ВТБ о выделении проектного финансирования сроком на три года, сейчас находимся в стадии выполнения условий».


Директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Андрей Петров рассказал, что в сентябре «Эвоком» активно искал инвестора и пытался продать «Эвоком Плаза». По данным источника РБК daily, сейчас девелопер договаривается с генподрядчиком— компанией «Трансстрой» — о консервации стройки. Генеральный директор компании «Эвоком» Денис Китаев заявил РБК daily, что в настоящее время на объекте идут строительные работы в стадии стена в грунте. Однако говорить о том, что будет через два-три месяца, г-н Китаев не стал.

Что касается остальных проектов компании, по мнению Дениса Китаева, нельзя считать заморозкой проекты, которые еще находятся на бумаге, а в случае пролонгации сроков их реализации у девелопера «нет потерь». Реально строящийся объект у компании «Эвоком», по словам г-на Китаева, сегодня один — «Эвоком Плаза». На согласовании в Мосэкс-пертизе находится «Домодедово парк», на бумажной стадии находится и многофункциональный комплекс на пересечении Ленинградского и Международного шоссе, реализуемый с «Пересвет-Групп», а также два логистических комплекса — в Сургуте и Челябинске. Денис Китаев не исключает, что сроки сдачи складов в эксплуатацию могут сдвигаться.

Глава «Эвокома» также говорит о невозможности продажи проектов и объектов в текущей ситуации, когда на рынке отсутствует спрос. «По низкой цене ничего продавать не будем», — подчеркивает г-н Китаев.

НИКОЛАЙ МИХАЛЕВ

20.10.2008

 Отправлено: 23.10.08 11:41. Заголовок: Квадратный метр в Москве подешевел до 80 тысяч рублей

Квадратный метр в Москве подешевел до 80 тысяч рублей

20.10.2008 13:05
Столичные власти спасают частные строительные компании, скупая у них жилье вдвое дешевле рыночной цены.
Тем самым мэрия поддерживает строителей в условиях финансового кризиса. Об этом заявил мэр Москвы Юрий Лужков в пятницу в Вене на XI-м международном инвестиционном форуме "Москва-Инвест-2008", сообщает "Интерфакс". По словам мэра, "только вчера (в четверг) мы приняли решение о закупке большого количества жилья, поддержав одну из структур, иначе ей было бы худо". "При этом мы полностью выполняем антимонопольное законодательство, требование не создавать преференций той или иной строительной компании", - подчеркнул мэр. На конкурсе, итоги которого были подведены 15 октября, столичные власти купили почти 500 тыс. кв. метров жилья у пяти компаний, сообщается на сайте Комитета по конкурентной политике города Москвы.

Стоимость квадратного метра при покупке удалось снизить примерно до 80 тыс. рублей за кв. метр, пояснил "Интерфаксу" источник в правительстве Москвы, который имел отношение к этим торгам. По его словам, более 300 тыс. кв. метров было куплено у группы компаний "ПИК", около 100 тыс. - у "Главстроя", "еще немножко - у "ДСК-1" и "СУ-155", и еще у одной небольшой компании". Таким образом, на эти цели было истрачено порядка 40 млрд рублей, подчеркнул собеседник "Интерфакса" из городского правительства. Между тем, по данным аналитического ресурса ARN.RU, стоимость крвадратного метра на вторичном рынке жилья в Москве превышает 190 тысяч рублей.

Источник "Интерфакса" отметил, что все было сделано в рамках антимонопольного законодательства. Был объявлен специальный конкурс, на котором удалось понизить цену квадратного мера. И те компании, которые понизили его максимально, выиграли этот подряд. "Кроме того, мы поддержали их в трудное время с кризисом финансовой ликвидности и с проблемой кредитования, когда многие банки замораживают кредитные линии строительным компаниям", - подчеркнул собеседник "Интерфакса".

По объемам закупок можно определить сегодняшнее положение дел у упомянутых компаний, считает руководитель пресс-службы "СУ-155 Федор Сарокваша. "Наиболее сильные позиции у тех, кто изначально работал с горбюджетом - у ДСК-1 и "СУ-155", - говорит он. - Большой объем жилья были вынуждены продать городу те компании, которые полностью переориентировались на коммерческий рынок, что повлияло на их поведение в условиях кризиса". По словам руководителя пресс-службы "СУ-155", город сегодня выступает активным покупателем жилья, поскольку инвестиции в недвижимость на фоне падающего фондового рынка остаются наиболее выгодным вложением. Кроме того, тем самым город решает социальные задачи.
"Чтобы рынок недвижимости вернулся к прежним объемам строительства, необходимы кардинальные меры. Прежде всего, речь идет о решении вопроса с длинными кредитными линиями компаниям-застройщикам, а также об открытии обеспеченных кредитных ресурсов для физических лиц на приобретение жилья", - полагает Федор Сарокваша.

Первый заместитель генерального директора "ДСК-1" Андрей Паньковский рассказал "Интерфаксу", что его компания "городу пока ничего не продавала". "Мы пока ведем переговоры. В конце следующей недели будет четкое понимание по этому вопросу", - сказал Андрей Паньковский, добавив, что речь идет о 20 тыс. кв. метров жилья, под строительство которого и нужно освободить площадки "ДСК-1". По его словам, весь четвертый квартал "ДСК-1" занимается вводом жилья по муниципальному заказу. "Коммерческой реализации жилья нет никакой", - говорит первый замгендиректора компании.

Глава строительной компании, пожелавший остаться неназванным, в свою очередь отметил, что перечисленные компании - далеко не полный список тех, у кого город собирается покупать жилье. "Речь идет далеко не о пяти компаниях. Их намного больше. С ними сейчас ведет переговоры город. Впрочем, намного больше и объемы жилья, планируемого к закупке", - сказал он.

Вернуться в разделИсточник: Деловой Петербург

 Отправлено: 31.10.08 14:35. Заголовок: РБК//UniCredit Aton: Цены на недвижимость должны существенно снизиться уже до конца текущего года

UniCredit Aton: Цены на недвижимость должны существенно снизиться уже до конца текущего года
31.10.2008 14:01
Цены на недвижимость должны существенно снизиться уже до конца текущего года, сообщил в эфире РБК-ТВ аналитик компании UniCredit Aton Роман Громов. По его словам, они уже показывают спад. Правительство Москвы выкупает квартиры у крупных девелоперов по ценам ниже среднерыночной стоимости. "Ранее мы прогнозировали спад в районе 10-15%, сейчас очевидно, что снижение составит более 30%, причем данное падение может произойти уже до конца текущего года", - отметил эксперт. Он считает, что банки несильно пострадают от того, что выдали ипотечные кредиты населению, но, учитывая то, что все кредиты сейчас заморожены, то есть крайне сложно в настоящее время взять кредит под квартиру, а девелоперам сейчас не финансируют их проекты, банки занимают выжидательную позицию. Хотя правительство уже посоветовало банкам выдавать кредиты девелоперам под 16-18%, но бурного движения пока не наблюдается. В среднем по рынку процентные ставки больше 25%, что должно повлиять на стоимость квартир. Покупателей по докризисным ценам на рынке недвижимости сейчас нет, это психологическая реакция, заключил специалист.

 Отправлено: 13.11.08 09:30. Заголовок: Newsru//Риелторы в панике: им объявили потребительский бойкот

Риелторы в панике: им объявили потребительский бойкот
11 ноября 2008 г. | Время публикации 14:10 | Последние изменения 15:46
Рубрики: Недвижимость

Moscow-Live.ruФинансовый кризис нанес серьезный удар по рынку жилья. Цены снижаются, а покупателей нет. Москвичи и гости столицы отказываются приобретать столичные квартиры. Риелторы начали паниковать.

Тем временем продавцы сбавляют цены уже не на тысячи рублей, а на десятки тысяч, даже на миллионы, пишет "Московский комсомолец". В рублях, подчеркивается особо. Раньше эксперты осадили тех, кто заявил, что ценники на недвижимость упали ниже отметки в 6000 долларов, объяснив, что за снижение цен приняли колебания на валютном рынке. Днем позднее пришлось признать, что "процесс пошел" уже в рублевом эквиваленте.

Впервые Москва отстала от регионов. Раньше она задавала тон. Еще в сентябре во всех крупных городах России квартиры начали продавать с большим дисконтом, московские девелоперы держались дольше всех.

На днях один продавец опустил цену своей "трешки" с 15 до 11 миллионов рублей, но даже с такой скидкой покупатель на сделку не решился - немыслимая совсем недавно ситуация, сказали изданию в агентстве недвижимости. Такая же картина в отношении "однушек" и "двушек". В одночасье этот всегда пользовавшийся спросом товар стал неходовым.

Приостановили сделки даже вынужденные покупатели - люди, меняющие место жительства или приобретающие жилье по причине острой необходимости. Такие клиенты у риелторов были всегда. Но сегодня и их нет.

Сегодня выжидают все. Покупатели ждут ясности и обвала цен. Максимальный размер скидок, предоставляемых сегодня на квартиры, достиг 30% стоимости. И это не предел, говорят риелторы-частники со стажем.

Крупные риелторские конторы держат марку: не афишируют масштабы своего бедствия, но день ото дня их положение становится все более отчаянным.

Еженедельно количество выставленных на продажу квартир увеличивается на 2—3%, говорят аналитики. За последний месяц предложение увеличилось на 11% — с 19 тысяч (в сентябре) до 21 тысячи (в октябре). Эту ситуацию называют аномальной.

Для покупателей это значит, что у них появилась возможность выбирать и покупать квартиры в конкретных домах и на конкретной улице, с любым видом из окна, чего они были лишены. Раньше риелторы за это "даже не взялись бы", признают они сейчас. Можно было бесконечно искать квартиру на конкретной улице, но так и не найти, а сегодня — пожалуйста.

В базе данных, например, только по Винницкой улице - больше 10 вариантов: в домах 5, 9, 13, 17, 19. В Химках на одной Молодежной улице - 25.

Между тем впереди Новый год - время традиционного затишья. Риелторы об этом знают, а немногочисленные покупатели ожидают "горящих" предложений.

 Отправлено: 24.11.08 08:49. Заголовок: УТРО//Кризис убивает рынок недвижимости

Кризис убивает рынок недвижимости
24 ноября, 04:57 | Екатерина ЛАСТОЧКИНА

Финансовый кризис больно ударил по российскому рынку недвижимости. Почти половина риелторских компаний будет разорена, спрос на жилье упадет, а объемы строительства резко сократятся, заявил директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков на состоявшейся в конце минувшей недели конференции "Влияние мирового финансового кризиса на российский банковский сектор". По словам эксперта, интерес россиян к рынку жилья, прежде всего ко вторичному и загородному, существенно упал по сравнению с прошлым годом: "на рынке вторичного жилья количество обращений граждан в агентства недвижимости снизилось в 2,5 раза по сравнению с 2007 годом. Данные по загородному домовладению также нельзя назвать утешительными – уровень спроса на них снизился в 1,3 раза".

С ипотекой все еще печальней: "Сегодня объем ипотечного кредитования новостроек стремится к нулю, следовательно, возможна ликвидация рынка ипотеки как такового", – считает Владислав Луцков. На вторичном рынке наблюдается существенное повышение ставок и увеличение первого взноса, что делает ипотеку значительно менее доступной, и, следовательно, в ближайшее время спрос на "вторичку" по ипотеке значительно упадет. По прогнозам эксперта, это падение составит примерно 10% – 15%.

Адаптироваться к нестабильной экономической ситуации способны далеко не все игроки рынка. "Около 30% – 40% компаний разорятся или будут поглощены", – считает Луцков, – а это значит, что в ближайшее время агентств недвижимости в нашей стране станет значительно меньше". Сложности возникнут у риелторских компаний с большим объемом долговых нагрузок и отсутствием достаточного текущего денежного потока. Причины в следующем: "кредитные средства многие участники рынка направляли на покупку активов в сфере недвижимости, а сегодня многие активы переоценены и малоликвидны. Необходимость возврата кредитов влечет за собой продажу активов по более низким ценам, чем при покупке".

Метаморфозы, происходящие на рынке жилья, связаны и с поведением потребителей. В этом ключе любопытно выглядят результаты опроса населения о развитии ситуации в сфере недвижимости и ипотеки. По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), россияне пока не ждут значительного понижения цен на жилье. Однако количество оптимистично настроенных в этом отношении граждан за последние полгода увеличилось: в апреле снижения цен на жилье ожидали лишь 3% опрошенных, а в октябре – уже 9 процентов. Более половины респондентов ожидают увеличения ставок по ипотечным кредитам.

В целом можно констатировать, что в условиях развивающегося кризиса россияне находятся в некотором смятении. По крайней мере, единого мнения в отношении покупки жилья у потенциальных покупателей сегодня не существует. "Равные доли опрошенных считают, что сейчас хорошее время для покупки жилья и что сейчас плохое время для таких приобретений (так ответили 25% и 26% респондентов соответственно)", – говорится в сообщении НАФИ.

Постоянный адрес статьи:
http://www.utro.ru/articles/2008/11/24/782945.shtml

 Отправлено: 02.12.08 09:31. Заголовок: РБК//Cтоличное жилье падает в цене, как в 1998 году

Дешевые метры
Cтоличное жилье падает в цене, как в 1998 году
По итогам ноября стоимость квадратного метра жилья в Москве в среднем снизилась на 5%. Максимальное падение эксперты фиксируют в сегменте новостроек эконом-класса: самое дешевое жилье потеряло в цене 9%. Столь активное удешевление жилья прежде наблюдалось лишь после дефолта 1998 года. При этом аналитики прогнозируют, что и нынешние цены не являются пределом падения: по их мнению, в феврале—марте на рынке не останется платежеспособных покупателей и продавцы жилья будут вынуждены идти на значительные уступки.

Эксперты, которые еще полгода назад утверждали, что жилье в столице подешеветь не может по определению, сейчас вынуждены признать: квартиры в Москве значительно теряют в цене. В период с 1 ноября по 1 декабря еженедельный индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром IRN, снизился почти на 5%. «Такими темпами цены на квартиры в Москве падали только в 1998—1999 годах после дефолта», — отмечается в обзоре IRN. В то же время с 15 октября по 15 ноября снижение индекса жилья составило только 2,3%. «Это говорит о систематически нарастающих с каждой неделей темпах снижения цен», — замечает руководитель IRN Олег Репченко.

Самыми значительными темпами дешевеют квартиры в новостройках, причем в домах эконом-класса: на снижение спроса в этом сегменте повлияли банки, свернувшие ипотечные программы на первичном рынке. В результате, по данным агентства недвижимости Doki, за прошедший месяц стоимость недорогих новостроек снизилась на 9%, до 3,7 тыс. долл. за 1 кв. м. Причем одновременно предложение в этом сегменте увеличилось по сравнению с октябрем 2008 года на 34%. Активность продавцов в прошедшем месяце росла и на вторичном рынке: по разным данным, объем предложения здесь увеличился на 45—52%, снижение цен в среднем составило 2%.

По данным «Калинка-Риэлти», продавцы дорогих квартир на вторичном рынке сбрасывают порядка 25% от заявленной стоимости, тогда как отдельные девелоперские компании готовы продавать объект с дисконтом даже до 35—40%.

Сами застройщики говорят, что на такие скидки готовы только владельцы квартир, очень нуждающиеся в деньгах, но не девелоперы. «Цена предложения у застройщиков существенно не изменилась: появились спецпредложения по рассрочке платежей как альтернатива банковским кредитам и традиционные скидки при полной единовременной оплате квартир», — рассказал РБК daily заместитель коммерческого директора «Сити — XXI век» Дмитрий Дементьев. В то же время руководитель аналитической службы МИАН Алексей Кудрявцев замечает, что благодаря подобным программам «фактические сделки нередко совершаются с дисконтом — вплоть до 25%».

Строя прогнозы на следующий год, эксперты предрекают «корректировочно-стабилизационный сценарий». По мнению г-на Кудрявцева, цены в первом полугодии снизятся в отдельных сегментах еще на 10—20%, а уже с осени «возможен положительный тренд на уровне от 1 до 5% ежемесячно». В компании Knight Frank ожидают выравнивания ценовой ситуации на рынке элитного жилья только к 2010 году, причем прогнозируемый рост — 5—7% годовых. До этого, по мнению аналитиков Knight Frank, элитные квартиры упадут в цене на 10%, но появятся и объекты со скидкой 30—50%.

Однако некоторые аналитики считают, что и такого снижения цен будет недостаточно для возвращения спроса. Согласно отчету Ин-ститута глобализации и социальных движений, для активизации покупателей цены на рынке жилья должны снизиться на 55—65%: «Текущая ситуация — это пауза перед большим падением. Кто не успеет продать жилье в декабре—январе, тот вынужден будет сбывать его позднее за бесценок для покрытия текущих затрат».

НАТАЛЬЯ КОПЕЙЧЕНКО
02.12.2008

 Отправлено: 07.06.09 14:41. Заголовок: РБК//40 тысяч за «квадрат»

40 тысяч за «квадрат»
Столичный рынок жилья в поисках справедливой цены
Под влиянием кризиса столичный рынок жилья просел на треть: вместо среднеценовой планки в 6,2 тыс. долл. за один «квадрат» эконом-класса аналитики оперируют суммой в 4 тыс. долл. В результате долларовые ценники на квартиры в Москве вернулись на два года назад, к показателям июня 2007 года. В рублях жилье дешевеет не так стремительно: согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), сегодняшние 129,6 тыс. руб. за 1 кв. м соответствуют ценам лета прошлого года, когда рынок жилья был сильно перегрет и еще не подвергся влиянию мировой экономической ситуации. Однако эксперты считают, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра нынешние ценники нужно сократить как минимум вполовину.

Согласно данным IRN.ru, снижающийся курс доллара привел к стабилизации цен на жилую недвижимость в долларах. В течение нескольких недель стоимость «квадрата» в Москве держится на уровне 4 тыс. долл.: в старой и типовой панели средняя цена квартиры достигла 3,8—3,9 тыс. долл. за 1 кв. м, в современной панели немного не дотянула до 4,1 тыс. долл. В то же время, несмотря на удешевление доллара, продолжают корректироваться и рублевые цены, которые, по последним подсчетам, упали ниже отметки 130 тыс. руб. за 1 кв. м.

Майская стабилизация цен стала поводом для многих участников рынка говорить о достигнутом наконец дне и дальнейшем выправлении ситуации. В то же время эксперты подчеркивают, что даже сегодняшняя стоимость основной массы квартир, скорректированная кризисом, далека от понятия «справедливой цены». «В период кризиса рыночная стоимость жилья определяется не желаниями продавца и покупателя, а той нижней планкой возможностей застройщика по снижению цены, которая не повлечет банкротства компании», — рассуждает управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов.

Руководитель отдела инвестиционного анализа компании «Сити-XXI век» Илья Трилобов считает, что в качестве справедливой, то есть минимально возможной цены продажи можно рассматривать совокупность инвестиционной стоимости строительства (затраты по проекту, налоги и проценты по кредитам) и минимальной рентабельности в 5—15%. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, средняя цена строительства 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве сейчас составляет около 50 тыс. руб.

«По моим оценкам, строительная себестоимость панельного жилья сегодня составляет 33—35 тыс. руб. за 1 кв. м, монолитного — 40—45 тыс. руб.», — говорит г-н Романов. Он добавляет, что эти цифры подразумевают только строительную себестоимость без учета стоимости земли, проектирования и других расходов. В то же время генеральный директор компании «Спецвысотстрой» Константин Золотухин заявляет, что среднюю продажную стоимость «квадрата» в 130 тыс. руб. наполняют затраты на согласования с городом. «Люди не убавили аппетиты, — говорит он. — Даже арматура и цемент — не такие значительные составляющие цены».

Сам «Спецвысотстрой» продает квартиры по цене 40 тыс. руб. за 1 кв. м. «Сейчас многие крупные компании — не будем их называть, все и так их знают — получают госзаказы от Министерства обороны по 30—34 тыс. руб. за метр. Значит, и продавать по 40 тыс. руб. вполне возможно», — замечает г-н Золотухин. «По моим подсчетам, рыночная цена, по которой люди массово смогут покупать жилье эконом-класса, колеблется в промежутке 33—42 тыс. руб. за 1 кв. м», — соглашается председатель совета директоров агентства недвижимости «Century 21 Россия» Александр Шмуклер.

Генеральный директор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец полагает, что для достижения справедливой стоимости квадратного метра показатели в разных сегментах рынка жилья должны снизиться в 1,5—2 раза. «Главным индикатором для частных инвесторов при принятии решения о покупке или продаже является соотношение стоимости объекта недвижимости и годовой стоимости его аренды, — рассказывает эксперт. — Нормальным считается соотношение 1 к 10, а в Москве оно находится на уровне 1 к 20, 1 к 30 в зависимости от сегмента. Это говорит о серьезной переоцененности рынка». В свою очередь, г-н Гаджиев отмечает, что по-настоящему доступным жилье может стать при падении рыночной цены на столичную недвижимость на 40—50% и уменьшении ставок по ипотечным кредитам до 2,5—3%. «Пока застройщики не готовы демпинговать в значительной мере, но без основательных шагов в этом направлении наш рынок никуда не сдвинется», — заключает г-н Шмуклер.


ЯНА ЗАЙЦЕВА
05.06.2009

 Отправлено: 07.07.09 09:56. Заголовок: РБК//Россиянам не под силу снимать жилье в Москве

Россиянам не под силу снимать жилье в Москве

Во втором квартале 2009г. на столичном рынке аренды жилья был впервые зафиксирован троекратный разрыв между количеством сдаваемых квартир и желающими их снять, пишет газета "РБК daily".

Такой дисбаланс предложения и спроса риелторы объясняют финансовым кризисом: владельцы недвижимости хотят заработать, сдавая жилье, однако потенциальные квартиросъемщики не могут позволить себе снять квартиру даже по сниженным ценам.

К лету стоимость аренды квартир экономкласса зафиксировалась на уровне 20—30 тыс. руб. в месяц в зависимости от количества комнат, что в среднем на 20% ниже докризисных цен.

Наибольшей популярностью сегодня пользуются одно-двухкомнатные квартиры экономкласса стоимостью 20—30 тыс. руб. в месяц, расположенные в шаговой доступности от метро в спальных районах Москвы.

Участники рынка единогласно говорят, что нынешний уровень цен является пределом для рынка аренды, и дальше они падать не будут. Подтверждением этого должно служить то, что владельцы квартир уже не соглашаются на значительный дисконт. Если скидки от заявленной цены и удается добиться, то в среднем она не превышает 5-7%. Цены реальных сделок вплотную приблизились к ценам предложения, а в экономсегменте практически сошли на нет. В преддверии нового осеннего сезона и ожидаемого роста спроса и ставок владельцы квартир предпочитают сдать квартиру по своей цене либо отложить сделку, понимая, что через месяц максимум два она уйдет на их условиях, отмечают участники рынка.

Хотя большинство риелторов и надеются на новый деловой сезон, они признают, что уровень доходов арендаторов вряд ли вырастет к сентябрю, а значит, оживление рынка снова отложится на неопределенный срок.
07 июля 2009г.

 Отправлено: 15.08.09 15:32. Заголовок: Путин: Один квадратный метр жилья не должен стоить дороже 30 тысяч рублей

Путин: Один квадратный метр жилья не должен стоить дороже 30 тысяч рублей

Cтоимость одного квадратного метра жилья эконом-класса в России не должна превышать 30 тысяч рублей. Как сообщает Reuters, с таким заявлением на заседании правительства выступил премьер-министр Владимир Путин. Он также призвал к увеличению роли государства в строительной промышленности, что позволит ему активнее участвовать в формировании цен на жилье.

Цены на недвижимость в России начали снижение осенью прошлого года, после начала острой фазы экономического кризиса. По данным аналитического агентства IRN, в первом квартале 2009 года рублевые цены на вторичное жилье в регионах России снизились в среднем на 5 процентов, в то время как средняя стоимость новостроек упала на 4 процента.

В то же время стоимость одного квадратного метра продолжает оставаться существенно выше обозначенного премьером ориентира. Так, по данным IRN, в конце марта средневзвешенное значение рублевых цен за один квадратный метр жилья эконом-класса в среднем по России составляло около 40 тысяч рублей на первичном рынке и около 45 тысяч рублей на вторичном. При этом себестоимость строительства составляла около 35 тысяч рублей за один квадратный метр.

Самой высокой стоимость жилья продолжает оставаться в Москве. Так, по данным IRN, хотя индекс стоимости жилой недвижимости в столице продолжает снижаться, по состоянию на 10 августа текущего года средняя цена квадратного метра в панельных и блочных домах столицы составляла 3692 доллара или около 117 тысяч рублей. В монолитных и кирпичных домах жилья стоило еще дороже – 4295 долларов или около 136 тысяч рублей за квадратный метр.

В начале года рейтинговое агентство Fitch выступило с прогнозом, что из-за кризиса в 2009 году цены на недвижимость в России упадут на 20-40 процентов, в зависимости от региона и сегмента.
14.08.2009 15:53

 Отправлено: 16.09.09 16:20. Заголовок: РБК//Цена за 1 кв. м в столице будет около 40 тыс. руб.

Власти Москвы: Себестоимость 1 кв. м жилья в городе - 40 тыс. руб.
Себестоимость строительно-монтажных работ при возведении жилья в Москве на сегодняшний день составляет 40 тыс. руб. за кв. м, сообщил сегодня на пресс-конференции руководитель департамента Мосгорзаказа Леонид Моносов.

По его словам, в текущем году лимит капитальных вложений по департаменту составил 157 млрд руб., из которых на жилищное строительство направлен 61 млрд руб.

При этом за 8 месяцев 2009г. департамент выполнил работы на 94 млрд руб. По словам Л.Моносова, в этот период в городе возведено 600 тыс. кв. м социального жилья. Всего до конца года для социальных нужд будет построен 1 млн кв. м соцжилья. Руководитель департамента подчеркнул, что такие объемы строительства запланированы и на следующий год.

Ранее первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, оценивая ситуацию на рынке строительства жилья в столице, сообщил, что стоимость 1 кв. м жилья в городе может снизиться до 40 тыс. руб., если государство возьмет на себя затраты на инфраструктуру. По его словам, если государство на всех уровнях, в том числе в муниципалитетах, возьмет на себя затраты на инфраструктуру, то цены станут доступными для населения.

При такой политике, по его оценке, цена за 1 кв. м в столице будет около 40 тыс. руб., а в регионах - около 30 тыс. руб. При этом при реализации программы малоэтажного строительства 1 кв. м будет стоить еще дешевле, подчеркнул чиновник.

16 сентября 2009г.