http://ibsurgeon.blogspot.com/ Monday, September 04, 2006
Мое мнение о московском рынке недвижимости (с цифрами в руках)
Ситуация Наверное, все жители, а не только Москвы, наслышаны о московском рынке недвижимости. Ниже на графике представлен рост цен по оценке www.realprice.ru (realprice оценивает недвижимость по ценам «Из рук в руки», у них есть описание методики на сайте, вполне можно доверять):
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/moskva.0.jpg>
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/moskva.0.jpg> Что и говорить, впечатляет. На данный момент (3 сентября) 4475 долларов за квадратный метр.
Получается, что скромная однокомнатная квартира в 40 метров стоит (в среднем) 179000 долларов. Сто
семьдесят девять тысяч долларов.
Ну и все кричат вокруг, что будет продолжаться рост цен. Зашибись, 200000 за однушку к НГ – приятный подарок. Ну, спрос превышает предложение и все такое, больше зарабатывайте, бла бла, Москва слезам не верит, вы все неудачники....
После неизбежного состояния легкого опупения в голову приходит один вопрос... Нет, не про баррикады и стоимость автомата Калашникова, и даже не про стоимость зарубежной недвижимости и процедуры эмиграции. Нет, гораздо интереснее, кто же может купить однокомнатную квартиру по такой цене?
Откуда бабки? Оттуда же, откуда и дедки
Для оценки этой возможности воспользуется 2 источниками – информации о средних зарплатах с job.ru
<http://job.ru/zarplata.html> и ипотечным калькулятором Райффайзен банка (никакой рекламы, просто он
нормально работает в Firefox, и написан на Java c применением Struts <http://struts.ru/>)
<http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do>
<http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do>
Сначала посмотрим на средние зарплаты, по данным Job.ru (отсортировано по убыванию):
Группа Зарплата
Экономика, финансы 3349
Полиграфия 2404
Высший менеджмент 2396
Консалтинг 2200
Банки, инвестиции, лизинг 2200
IT и Интернет: продажи и сопровождение ПО 2187
Производство: добыча и переработка сырья, ТЭК 2016
Здания и сооружения: строительство, эксплуатация, ремонт 1963
Реклама, PR 1871
IT и Интернет: разработка, проектирование, внедрение 1689
Здания и сооружения: ландшафтные работы 1650
Продажи: сырье, материалы 1645
Риэлторская деятельность 1642
Юриспруденция, нотариат 1620
Здания и сооружения: проектирование, архитектура, дизайн 1619
IT и Интернет: другое 1581
Производство: пищевое, табачное 1581
IT и Интернет: маркетинг, SEO 1490
Продажи: компьютеры, бытовая и оргтехника 1476
Маркетинг 1406
Продажи: элитные товары 1400
Бухгалтерия, аудит 1391
Продажи: услуги( реклама, консалтинг и др.) 1381
Телекоммуникация и связь: проектирование, внедрение 1381
Производство: металлообработка, машиностроение 1356
Телекоммуникация и связь: другое 1320
Производство: другое 1280
Производство: швейное, текстильное, обувное 1272
Страхование 1246
ВЭД, Таможня, закупки 1222
IT и Интернет: поддержка, обслуживание 1220
Производство: мебельное, оконных и дверных конструкций 1210
Продажи: опт (продукты питания, напитки, табак) 1208
СМИ, Телевидение и радио 1158
Продажи: другое 1152
Управление персоналом 1114
Автобизнес, автосервис 1102
Некоммерческие организации 1100
Продажи: ТНП, мебель 1083
Транспорт, перевозки 1058
Дизайн, Креатив 1033
Медицина, фармация, ветеринария 1029
Домашний персонал: другое 1017
Офис: хозяйственные службы 990
Здания и сооружения: другое 990
Логистика, Склад 972
Телекоммуникация и связь: обслуживание, ремонт 946
Продажи: розничная торговля 934
Издательство 931
Игорный, модельный и шоу-бизнес 864
Работа на дому 830
Культура, искусство 825
Туризм, гостиничный бизнес 816
Охрана, безопасность, милиция 807
Офис: секретариат 781
Красота, фитнес, спорт 780
Офис: другое 772
Без спецнавыков: уборщики, дворники, посудомойки 770
Домашний персонал: домработницы, горничные 770
Бытовые и коммунальные услуги 766
Ресторанный бизнес, фастфуд 757
Наука, образование, тренинги 755
Частные уроки, репетиторы 715
Офис: операторы на телефоне 715
Офис: операторы ПК, баз данных 683
Другие сферы деятельности 679
Без спецнавыков: другое 677
Без спецнавыков: разнорабочие, упаковщики, грузчики 568
Домашний персонал: няни, сиделки 550
Выпускникам и студентам 530
Домашний персонал: гувернантки, воспитатели 522
Без спецнавыков: промоутеры, мерчендайзеры 518
Без спецнавыков: расклейщики, раздатчики 424
Без спецнавыков: курьеры, посыльные 374
Без спецнавыков: заправщики, мойщики авто 0
Затем подставим сумму на однокомнатную квартиру, предполагая что зарплата «белая» (отставить смешки в строю!), на срок 10 лет, в ипотечный калькулятор:
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/ipotek_calc.jpg>
<http://photos1.blogger.com/blogger/611/1530/1600/ipotek_calc.jpg>
аким образом, чтобы купить 40 м2 однокомнатную квартиру, нужно иметь первоначальный взнос в 25955 долларов, ну и 10 лет платить 2074.96 доллара в месяц. Подтвержденная белая зарплата должна быть 4611 долларов (после уплаты 13% налога).
Итак, холостяки и холостячки, даже из области экономики и финансов, пролетают сразу – не хватит их жалких 3349 долларов. Остаются дружные семьи.
Например, муж и жена из «Экономики и финансов» и «Банки, инвестиции, лизинг» могут позволить себе
однушку... Ну и другие сочетания, жаль, что программисты в них не очень попадают.
Ну а если без сарказма, то закабалиться в ипотеку и $2000 выкладывать ежемесячно согласиться не каждый даже из «Высшего менеджмента».
С учетом того, что цены на аренду действительно приличных однушек колеблются в районе 600-700 долларов, сложно решиться отдавать 1300 долларов в месяц сверху. Ну, хотя бы потому, за оставшиеся 1300 можно купить себе отличную медстраховку «с зубами» (на год, не на месяц), а на остальные деньги взять, скажем, новый Jeep в кредит. Ну или просто пить Курвуазье ВСОП каждый день, и на остатки отдыхать на Бали :)
Казалось бы, причем здесь Лужков?
Дык... Но кто то же покупает, и однушки, и двушки и даже трешки... Спрос превышает предложение!
Ну, тут 3 варианта. Первый описал в одном из своих романов Клиффорд Саймак – прилетели инопланетяне, понаделали 100% копий долларов и скупают всю планету, не считаясь с деньгами.
Второй вариант – это нашествие арабских шейхов. Они продают свои вышки, покупают квартиры в Царицыно и Жулебино, и идут в шаурманы (мне с горчицей, Ваше Высочество!).
Ну и третий – самый невероятный, если судить по обзорам в прессе и заявлениям московских чиновников - это спекулятивный пузырь. Квартиры покупают не для жизни, а для вложения денег, и продают и перепродают многократно с целью получения прибыли.
Справедливости ради надо отметить, что есть люди, которые проводят так называемые «альтернативы» - продают свои квартиры чтобы купить другие побольше (или поменьше), или разменять на 2, или съехаться.... Ну, на доплату тысяч в 70-80 вполне можно еще повестись – подумаешь, 10 лет по 927 долларов/мес выплачивать.
Откуда у спекулянтов деньги и почему правительство не ограничивает спекуляцию жильем, а также отчего люди не всегда добрые, а только когда выпьют – на эти вечные вопросы ответить невозможно (хотя бы потому, что ответы все знают). Но можно ответить на куда более важный, истинно российский вопрос
«Что делать?». Имховый Совет
Собственно, покупателям надо расслабиться и ждать. Даже если у вас есть 179000 долларов.... не стоит их вкладывать в 40 метров в Медведково. Да что я говорю – у людей, которые заработали такую сумму, соображалка должна быть на в порядке – они понимают, что однокомнатная и даже 2-х квартира в душном грязном мегаполисе не может столько стоить. Главное – не поддаваться истерии и желанию «спасать» и «вкладывать» деньги.
Помните, что «вкладчик – это диагноз».
У менее успешных или просто более молодых потенциальных покупателей, которые скопили 25+ тыс долларов, ситуация тяжелее, так как ипотека манит и зовет. Тут можно сказать только одно – за 10 лет в этой стране ситуация меняется с плюса на минус, и непохоже, что это традиция будет нарушена до 2008 года. Влезать сейчас в ипотеку убийственно и очень глупо. Наберите терпения, а пока купите себе новую машину.
Всем остальным – расслабтесь, мужики, все это фигня по сравнению с мировой революцией.
Всем покупателям вместе – господа, нас элементарно разводят, представляя квартиры в Москве пределом всех мечтаний. В жизни есть более приятные занятия, чем работать 10 лет на 40 метровую халупку. И именно рост цен является самым достоверным показателям пузыря и развода. Если бы квартиры постоянно стоили одинаково (+- в пределах инфляции), пусть очень дорого, то можно было бы поверить, что это действительно рыночные цены. А пока они растут – ситуация более чем неустойчивая, поэтому рост не может быть аргументом для покупки квартиры... если вы не спекулянт, конечно.
Еще сложнее ситуация у продавцов. Если скажем, есть у вас свободная квартирка от покойных родственников, и очень хочется ее продать и купить себе Mercedes S-klasse и жене лексусик, ну и пару жыпиков детям... Но жалко же будет, если продадим по 180, а к НГ 200 будет, а к марту 250 – это ж еще и бумер седьмой взять можно для тещи! Конечно, жалко. Но еще жальче будет попасть на коррекцию и остаться с полтинником, на который и X5 новый не купишь... Продавать не призываю, призываю думать и оценивать, что уже можно получить на деньги спекулянтов, ну и не жадничать особо – больше двух лексусов не брать :)
Ну и хуже всего ситуация у спекулянтов. Те, кто вошел на рынок недавно, обоснованно переживают, так как следующей волны спекулянтов перекупщиков можно не дождаться, а реальных покупателей нет. Сбрасывать квартиры тоже боязно – а вдруг еще подымется?
Прогноз
Какой же прогноз? Да простой. Средняя цена квартир должна соответствовать средним ипотечным возможностям средних людей. В основном молодых и «бесквартирных». Труд посчитать сколько это будет оставляю читателям.
Когда будет падение/коррекция до уровня этих возможностей? Скоро. Чем спокойнее мы все будем относиться к пузырю и не участвовать в нем, тем скорее он лопнет.
Когда же надо покупать квартиру в Москве? а) Когда у вас будет полная сумма на ту квартиру, которая вам нужна и/или б) когда кончится истерика и рост цен прекратится более чем на 4 месяца. в) Ну и не в коем случае покупать на снижении, что очевидно. :)
Ну и... почему вы должны мне верить? Пожалуйста, не верьте! Я очень хочу продать свою 40-м квартиру и на вырученные деньги переехать в Ниццу! Ну пожалуйста, Юрий Мыхайлович, всего 100 тыс не хватает на скромную виллу, поднажмите!
PS Только не надо говорить что без праписьки в Москве трудно жить и работать. а) Читайте форум
www.nelegal.ru <http://www.nelegal.ru/> б) если совсем трусливые, то купите прапиську в подмосковье за 1000 долларов.
<http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do>
posted by Alexey Kovyazin at 9:59 <http://ibsurgeon.blogspot.com/2006/09/blog-post_04.html>
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума
